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【热点解析】上半年北京集中供地势头较强 土拍新策助力市场回归



  原标题:【热点解析】上半年北京集中供地势头较强 土拍新策助力市场回归理性

  2021年2月18日,国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件,文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”:一是集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。

  文件发布后,北京市规划和自然资源委员会公布了《北京市2021年度商品住宅用地供应时序安排》。2021年,北京市将于3月、7月左右和11月左右分三批发布商品住宅用地出让公告。截至目前,北京市3月共推出商品住宅用地30宗,分别与4月和5月全部成交。

  截至目前,2021年上半年,北京市商品住宅用地共推出30宗,成交36宗,成交总规划建筑面积429.2万㎡,同比增长34.3%;其中1月、2月共成交6宗地,为上年度推出地块。上半年,北京市商品住宅用地总出让金共1321.3亿元,同比上涨19.2%。从成交量走势来看,2021年上半年北京市商品住宅用地总量均高于2017年以来各年度同期水平,www.977944.com,上半年推地势头较强。

  自3月北京市公布集中供地时间安排以来,北京市共推出并成交商品住宅用地30宗,总建筑面积345.0万㎡,分别于4月成交1宗、5月成交29宗。集中推出的30宗商品住宅用地总出让金为1109.7亿元,平均溢价率为6.4%。

  据悉,此30宗地块分别采用限地价、竞配建“公共租赁住房”面积、竞报政府持有商品住宅产权份额的交易方式,并且本次集中供地首次引入了房屋销售价格引导机制。在户型限制要求方面,近三分之二的项目设置了套内“70/90”的户型要求。另外,部分地块引入高标准住宅建设方案投报程序,运用企业承诺加履约保函的市场机制,确保项目建设成为高标准的建筑,最终竞得企业按照承诺接受政府监督。

  注:高标准商品住宅建设方案的评选主要包括:绿色建筑星级、装配式建筑实施比例、其他节能环保技术应用、规划建设方案和企业自持商品住房运营方案。

  2021年上半年,北京市商品住宅用地成交楼面均价为30785元/㎡,同比下跌11.3%;楼面均价达到北京市商品住宅用地成交楼面均价次新高,仅次于2020年上半年楼面均价水平。究其原因,主要受交易结构影响。因集中供应的30宗地城六区占15宗,且有10宗位于朝阳区,拉高了全市楼面均价。

  溢价率方面,上半年北京市商品住宅用地成交平均溢价率为7.6%,同比下滑11.4个百分点,环比下滑1.2个百分点。由此可见,限地价、竞配建公租房、竞自持比例等土拍政策对抑制地价上涨起到了重要作用。同时,集中供地政策也使房企拿地越发谨慎,当前宅地市场处于十分理性的交易态势。

  分区域来看,2021年上半年,北京市商品住宅用地成交总建筑面积最高的区域为朝阳,共成交10宗,总建筑面积95.0万㎡,占比22.1%;其次是大兴,成交5宗,总建筑面积76.8万㎡,占比17.9%;顺义排名第三,成交总建筑面积57.4万㎡,占比13.4%;排名第四位、第五位的分别为通州、丰台,成交总建筑面积依次为51.4万㎡、29.7万㎡;以上五区累计成交建筑面积占比超过70%。

  综合来看,当前宅地市场主力成交区域主要集中在近郊区,累计成交占比接近50%;主城区主要以朝阳和丰台为主。近两年,北京宅地供应主要集中在南部,本次集中供地加大了对北部和东部区域地块的供应力度,朝阳、大兴、通州成为供地主力市场。

  按照近三年北京市新建商品住宅成交套均面积计算,上半年成交的36宗住宅用地未来1-2年预计供应新建商品住宅3.7万套,近2.6万套主要分布在朝阳、大兴、顺义、通州、丰台五区,其中3月集中推出的30宗住宅用地预计供应新建商品住宅3万套左右。按区域成交套均面积计算,预计朝阳约6500套,大兴约7000套,顺义、通州分别约5000套,丰台约2300套,昌平约2100套。

  2021年上半年,北京市商品住宅用地成交楼面均价排名前五位的区域分别为:海淀、石景山、朝阳、昌平、丰台,成交楼面均价分别为68934元/㎡、55190元/㎡、41611元/㎡、35235元/㎡、33340元/㎡。同比方面,海淀楼面均价同比上涨,朝阳基本持平,丰台有所下跌,石景山、昌平2020年上半年无成交,故无同比数据。

  另外,北京市商品住宅用地成交总建筑面积排名前五位中的大兴、顺义、通州成交楼面均价分别为24117元/㎡、22466元/㎡、21156元/㎡。其中,顺义、通州同比上涨,大兴同比则有一定下跌。由于楼面均价的高低与土地的交易结构、交易量的多少、地块的地理位置等有较大关系,因此各区域楼面均价涨跌幅的高低不能严格代表整个区域住宅用地的平均价格趋势。

  溢价率方面,上半年,除顺义(溢价率19.0%)、密云(溢价率14.9%)略高外,其他区域平均溢价率基本在10%以内,且多数区域较上年同期有明显的下降。其中,海淀、丰台、房山平均溢价率同比下滑超过20个百分点,宅地市场较为理性。顺义平均溢价率较高的主要原因为,顺义成交的3宗地块均为上年度推出地块,推出时的土拍政策相对集中供地时的政策宽松,且其中“顺义新城第23街区”的一宗宅地溢价率达到35%,相对拉高了全区的平均溢价率。

  综合来看,集中供地后,全市多数区域住宅用地平均溢价率均有所下降,新的土拍政策对维持土地市场的稳定起到了一定的作用。同时,因拿地资金有限,开发企业更加注重以合理的价格获得合理的土地资源,拿地日趋谨慎,土地市场回归理性,地价增速有望放缓。

  综上所述,据我爱我家研究院分析,集中推地政策出台以来,2021年上半年,北京市商品住宅用地共推出和成交30宗地,高于2017年以来各年同期的供求水平。受交易结构、地块区位等因素影响,上半年北京各区域宅地成交楼面均价同比涨跌不一,但平均溢价率多有回落,宅地市场回归理性。这主要得益于集中供地采用的限地价、销售价格引导、竞配建公租房、竞政府持有份额等土地竞拍举措,在稳地价的同时也稳房价,在一定程度上遏制了非理性拿地行为,从而维持了北京土地市场的平稳。

  目前,各地房地产调控讲求精准、稳定、延续,纵观北京房地产调控的发展历程,北京的土地竞拍举措从自住型商品房到限竞房,从共有产权房到商品房共产化,从房企自持到如今的“房地联动、一地一策”机制,房地产精细化管控逐步向纵深发展。当前,集中供地及一系列土拍举措是北京市政府贯彻落实“房住不炒”定位、“稳地价、稳房价、稳预期”的决策部署,也是坚持租购并举、加强供需双向调节、引导市场理性竞争、保持房地产市场平稳运行的重要举措。

  集中供地开启了一个新的时代,势必对行业产生一定影响。首先,集中供地有利于平抑土地市场热度,稳定土地市场预期,从而有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的总调控目标。其次,供地节奏的调整对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求,将促使房企积极分析潜在的土地投资机会,谨慎拿地,可避免出现土地哄抢的不良现象,从而更好地促进土地交易市场的平稳。第三,集中推地将促使地方政府更加科学、合理地设定土地推出价格以及地块类型配比,对地方政府形成有效约束,引导土地市场合理运行。同时,随着集中供地的逐步推行,未来行业的集中度也将进一步提升。

  本文所载信息为我爱我家研究院分析师独立观点,所述内容和意见仅供参考,不构成市场交易投资建议。返回搜狐,查看更多



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